Entenda como a reforma tributária vai mexer com o mercado de aluguéis e transformar a cobrança para proprietários e inquilinos
O mercado de locação de imóveis no Brasil se prepara para enfrentar profundas transformações com a chegada da reforma tributária, que promete alterar a dinâmica financeira de quem vive da renda de aluguéis. A novidade traz novos tributos sobre o consumo, gerando dúvidas legítimas em proprietários e inquilinos sobre o futuro dos contratos residenciais e comerciais.
As mudanças estabelecem critérios bem definidos para diferenciar a situação fiscal de pessoas físicas e jurídicas, além de prever um cronograma gradual de transição. Especialistas do setor imobiliário e tributário acompanham de perto cada etapa dessa transição para orientar os contribuintes da melhor forma possível, conforme informação divulgada pelo Secovi-SP e por especialistas da área.
A seguir, descubra em detalhes como funcionam os novos gatilhos para pessoas físicas, o impacto nas empresas do setor, as alíquotas previstas e as alternativas criadas para suavizar os custos nos próximos anos, mantendo a clareza sobre todas as obrigações acessórias envolvidas.
O impacto da reforma para os proprietários pessoa física
Atualmente, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%, conforme destaca Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP.
Contudo, a nova regulamentação prevê gatilhos específicos que podem incluir a pessoa física na cobrança dos novos impostos sobre o consumo, eliminando isenções anteriores caso determinados limites sejam ultrapassados no período fiscal.
Esses gatilhos exigem duas condições simultâneas, sendo uma receita anual superior a duzentos e quarenta mil reais, o que equivale a mais de vinte mil reais por mês, somada à locação de três ou mais imóveis distintos.
Existe ainda uma regra alternativa para garantir o enquadramento, pois mesmo que o limite anual não seja atingido no ano anterior, se a receita com aluguel atingir duzentos e oitenta e oito mil reais no ano atual, o locador também será incluído.
Por outro lado, Florence Haret Drago, professora conferencista do IBET, explica que o locador pessoa física que não atingir esses critérios continuará pagando apenas o Imposto de Renda tradicional, sem novos tributos sobre o consumo.
Novas regras e tributação pesada para pessoas jurídicas
Para as empresas que atuam com aluguel de imóveis, como holdings patrimonial, incorporadoras e companhias imobiliárias, a reforma tributária traz uma cobrança inédita onde a receita gerada com aluguéis passa a ser tratada como prestação de serviço.
Com essa mudança, o proprietário pessoa jurídica precisará arcar com uma tributação adicional expressiva sobre os valores recebidos, elevando a carga tributária efetiva cobrada em cima da atividade de locação comercial e empresarial.
Enquanto no modelo atual a carga tributária no lucro presumido varia entre aproximadamente onze vírgula trinta e três por cento e quatorze por cento, a estimativa é que a alíquota combinada de IBS e CBS fique entre vinte e cinco por cento e trinta por cento.
Somando os tributos já existentes, o impacto bruto pode alcançar até trinta e sete vírgula trinta e oito por cento sobre a receita, antes da aplicação dos créditos previstos para evitar a cumulação de impostos em cadeia.
Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista, ressalta que o sistema de não cumulatividade permitirá abater parte do imposto pago em despesas essenciais da atividade, ajudando a aliviar o peso final para as empresas do setor.
Mecanismos de alívio e transição para contratos existentes
Para moderar o impacto da nova tributação, o governo estabeleceu reduções na base de cálculo aplicável à locação e um redutor social mensal por unidade residencial, ajudando a proteger os aluguéis de menor valor no mercado.
Para os contratos firmados até janeiro de 2025, foi criado um regime de transição opcional que permite o recolhimento de três vírgula sessenta e cinco por cento de CBS e IBS sobre a receita bruta, embora sem direito a créditos fiscais.
João Pedro Ramos Garcia, especialista em tributação, aponta que essa alíquota transitória serve como um amortecedor temporário para contratos antigos, exigindo planejamento financeiro cuidadoso por parte dos proprietários.
Além disso, as imobiliárias também terão novas regras, sendo tributadas apenas sobre a própria receita de taxa de administração ou comissão de corretagem, sem que o valor total do aluguel repassado componha a base de cálculo dos seus impostos.
Desafios para inquilinos e obrigações fiscais acessórias
Os inquilinos sentirão os efeitos da reforma de maneiras distintas, pois as empresas locatárias poderão utilizar créditos dos novos tributos em suas operações, enquanto os inquilinos pessoa física não terão direito a essa compensação direta.
Esse cenário exige atenção redobrada aos cadastros, como a utilização correta do Cadastro Imobiliário Brasileiro, evitando multas e autuações decorrentes de divergências entre notas fiscais, contratos e informações declaradas ao fisco.
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